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在这样的合作模式下

时间:2019-06-07 13:18 来源:未知 编辑:admin

核心提示

房地产存量时代到来,房屋租赁市场也从快速扩张阶段进入存量增值阶段,长租公寓行业越来越看重参与者的资金、综合资源优势和资源整合能力。在此背景下,平安不动产这样的全价值链...

  房地产存量时代到来,房屋租赁市场也从快速扩张阶段进入存量增值阶段,长租公寓行业越来越看重参与者的资金、综合资源优势和资源整合能力。在此背景下,平安不动产这样的“全价值链生态资源整合者”应运而生,备受行业关注。

  作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台,平安不动产怎样凭借一流的产业聚集能力、资源整合能力以及资金运作能力,以“金融+地产”的双能驱动,创造长租公寓市场的 “共生价值”?从它布局长租公寓以来的系列动作中可窥一二。

  “房住不炒”“租购同权”等政策导向、人口流动及新生代群体对生活品质的诉求和消费理念的转变,带动了长租公寓行业的发展与繁荣。同时间,随着土地供应和新建项目的减少,以北京、上海为代表的一线城市率先从增量时代跨步进入存量时代,闲置的存量空间尚有充分利用的余地,城市升级改造能为老旧的存量资产赋予新的活力,为长租公寓的发展创生了新的空间与机遇。然而,长租公寓行业在推动城市存量资产更新的同时,也面临着挑战。

  一方面,长租公寓行业需要大规模资金投入,投资回报周期漫长且投资回报率偏低,这对大多数企业而言都具有一定挑战性,从业务占比来看,目前国内长租公寓资产管理规模还比较小,长租公寓行业面临着前期投入大、运营周期长的整体现状,并且大多数国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的短期资金,实现盈利难、长期发展难成为长租公寓行业面临的首要困境。

  另一方面,目前长租公寓市场重资产模式多以开发商为主,另一端就是更偏向中、轻资产模式的长租公寓运营商,却少有贯穿全价值链的生态资源整合者。作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台,平安不动产选择的长租公寓发展路径既不是开发商,也不是运营者,而是与其它开发商和运营企业相合作,发挥其在资金和资源整合方面的优势,激活行业发展。就这样,长租公寓领域的“全价值链生态资源整合者”应运而生。

  自2017年底布局长租公寓领域以来,平安不动产就提出了“重+中+轻”的发展模式,将在重资产端选择一、二线城市优质物业长期持有,并形成后续长期的资产管理规模;中资产方面,平安不动产将更倾向于选择大规模项目,以其较高的IRR水平平衡业务的整体收益;轻资产方面,将协助重、中资产的运营管理,对优质的长租公寓运营品牌进行战略合作,协助重、中资产的运营管理,确保运营品质,并提升重资产增值空间。

  解决盈利难上,一方面,平安不动产拥有先天的金融属性,可通过利用丰富的保险资金资源、与国家政策性银行的合作、资产证券化等多渠道资本运作手段,帮助自身及合作机构获得更低融资成本资金,从这一层面解决许多长租公寓企业先天投入资金不足的问题。

  另一方面,作为行业中的“全价值链生态资源整合者”,平安不同于单一的开发商、运营商角色,它借助中国平安综合金融优势及自身专业优势,应用金融创新的工具和载体,联合国内地产头部公司及业内领先运营管理品牌,系统化地解决长租公寓发展过程中遇到的资金、资产、运营管理等问题,推动管理标准在项目过程中落地,确保管理品质,提高运营管理水平。

  例如平安不动产与旭辉集团在4月25日公布达成的长租公寓战略发展合作,双方的合作涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等,平安不动产主要提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案。双方合作的首个长租公寓项目也已落地,该项目位于上海市闵行区浦江镇,总建筑面积约13万平方米,未来将被打造成为集居住、办公、商业、社交、健康、文化和服务等多种功能于一体的综合性长租公寓大型社区。

  又如平安不动产与朗诗集团旗下朗诗寓在长租公寓领域的合作,双方合作的项目采用轻重结合的发展模式,即收购型物业和二房东模式并存的模式,在投资落地后,平安不动产会委托朗诗寓对项目进行运营管理,这一模式既能带来一定的现金流,又能主导一些优质的底层资产,让各投资方享受到资产增值的成果。

  在这样的合作模式下,一方面,以旭辉领寓为例的长租公寓品牌可以发挥其产品、服务方面的运营能力优势;另一方面,平安不动产依托平安集团雄厚的金融实力,能够引入低成本长期资金,从而依托双方各自在资金、资源以及项目运营管理等方面的专业优势,实现双赢。长租公寓的发展新生态就此形成。

  在成熟的住房租赁市场,以REITs为代表的资产证券化产品,能够帮助长租公寓市场参与者们大幅改善现金流与回报率等问题。其中,REITs作为一种有效的融资工具,能够帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构。但由于国内推行公募REITs的条件尚未成熟,类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。

  3月13日,由平安不动产担任原始权益人和增信安排人的“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”正式发行,成为国内首单合作型长租公寓储架REITs。所谓“合作型”,主要包括三层涵义:在底层资产层面,REITs发行前,平安不动产作为财务投资人,与合作伙伴共同持有底层资产;在私募基金层面,平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人;在专项计划层面,平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

  在公寓REITs于国内落地前,资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见,长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。从这一角度来看,平安不动产做出的资产证券化尝试,为存量公寓的盘活提供了参考样本,也为行业带来极大的推动作用。

  平安不动产利用其整合综合金融、产业资源的能力,通过财务投资、委托改造及运营管理、引入低成本资金成本、主导资产专项计划等动作,完成投前、投中及投后各个阶段不同形式的资源整合,完整诠释了“全价值链生态资源整合者”角色,为落实“住有所居”提供高品质房源,为长租公寓行业提供了资源整合和资产证券化的创新样本,其发展前景更为行业所期待。

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